시행사(디벨로퍼 developer)는 한국토지주택공사(LH) 및 지방공사 등에서 공공주택용지. 지원시설용지 (상업용지)등을
개발하여 필지를 분양하는 토지 매입에 참여할 때 금융여신 측면에서 중도금반환채권 담보대출을 활용하는 경우가 많습니다.
부동산 개발을 업으로 하는 시행사 디벨로퍼( developer )는 규모가 큰 개발부지를 매입할 자금능력이 있는 업체는 별로 없습니다. 그래서 계약금 10% 또는 20% 정도를 납부하고 대부분 중도금반환채권 담보대출 , 잔금대출 등으로 개발사업을 시작하여 부동산 PF 자금으로 상환하는 구조로 사업을 진행합니다.
한국토지주택공사(LH) 및 지방공사 와 협력
- 시행사 개발업체는 일반적으로 LH 또는 지방공사의 공고나 입찰 과정을 통해 사용 가능한 토지를 파악함으로써 분양 또는 수의계약에 대한 참여를 시작합니다.
- 입찰 및 계약:
- 시행사 개발업체는 사업계획서 제안 및 재정 능력을 자세히 설명하는 입찰서를 제출합니다. 한국토지주택공사 및 지방공사의 토지분양에 성공적인 입찰을 통해 토지를 취득하면 기본적으로 계약금 10%를 납입하고 회차별 중도금을 납입하도록 한국토지주택공사 및 지방공사 (매도자)와 시행사(매수자)간의 용지매매계약서를 체결합니다.
- 토지 사용 승인 및 허가:
- 시행사 디벨로퍼는 한국토지주택공사(LH) 및 지방공사에서 분양하는 토지를 낙찰 받은 후 토지사용승인 및 규제 요구 사항을 준수한 후 인.허가를 진행하고 추 후 부동산 본PF를 통하여 중도금 및 잔금을 상환합니다.
- 지불 구조 및 계약금:
- 시행사 디벨로퍼는 토지 확보 시 한국토지주택공사( LH) 및 지방공사와 매매계약을 체결하고 대금 지급 방식을 명시합니다. 여기서는 계약금 10%를 납입하고 순차적으로 중도금을 납입해야 하는데 일반적으로 시행사 디벨로퍼는 자기자본으로 중도금을 납입하는 경우는 거의 없습니다. 따라서 이때 활용할 수 있는 방법이 중도금 반환채권 (= 매매대금반환채권, 분양대금반환채권) 대출을 이용하여 4회~ 6회 정도 순차적으로 납부하게 됩니다.
- 중도금 반환채권(=토지분양반환채권)의 기본적인 원리는 토지를 공급하는 주체가 대출 협약 체결된 대주기관(금융기관)에게 분양대금반환청구권을 제공하고 이를 담보로 중도금대출을 하는것입니다.
- 대주기관에 따라 계약금 10% 및 중도금 1차 시 10% (합 20%) 까지를 납부 조건으로 요청할 수도 있고, 금융비용도 차주 부담으로 진행하야 합니다.
4, 기한이익상실
.-시행사 디벨로퍼( 매수자)가 기한이익상실로 토지 잔금을 지불하지 못할 경우 한국토지주택공사 및
지방공사(토지 매도인)은 계약금을 몰취하고 중도금을 반환해야 하는데 있때 대출 협약에 의해 대주기관에게
상환할 수 있도록 매매잔금반환채권(= 중도금반환채권, 분양대금반환채권)과 잔금이 납입 되었음에도 불구하고
대출금이 상환되지 않을 시에는 소유권을 대주기관에게 이전할 수 있는 소유권이전등기청구권에 대하여 대주에게
양도담보를 하는 양도담보계약을 체결하는 것이 주된 담보입니다.
5, 대출약성서 및 연대보증인
- 각 각 공사가 마련한 대출협약서, 추천서, 각서, 채권양도통지 및 승낙의뢰서, 소유권이전등기청구권, 양도승낙서 등을 체결하는데 당사자들의 날인을 모두 받아두었다가 기표일 주선기관(금융기관) 공사에 방문하여 공사의 날 인을 받은 후 확정일자를 받아 대항력을 취득한 후 기표가 됩니다.
한국토지주택공사(LH) 및 지방공사
중도금반환채권
= 매매대금반환채권
= 분양대금반환채권
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계약금 10% 지급
중도금반환채권 80% 가능
금리 5% 대
1,000억 이상 가능
