부동산 주택 담보대출의 연소득 산정 원칙

금융지식

부동산 주택 담보대출의 연소득 산정 원칙

마사이아까 2025. 5. 24. 18:07

새로운 주택담보대출을 받으실 때에는

해당 주택이 DTI 규제 대상이 아니더라도

신청자의 연소득을 확인하고 전산 시스템에 입력 및 관리하는 것이 원칙입니다.

연소득은 기본적으로 증빙된 소득을 기준으로 산정합니다.

하지만 부득이하게 증빙소득으로 산정하기 어려운 경우에는

인정소득이나 신고소득으로도 산정할 수 있습니다,

연소득을 증빙소득으로 산정하는 방법은 아래 다음과 같습니다.

1) 가장 먼저 차주(대출 신청자)의 최근 2년간 증빙소득을 살펴본 후,

최근 1개년의 증빙소득을 기준으로 연소득을 정합니다.

- 만약 최근 2년간의 증빙소득 차이가 20%를 넘는다면, 2개년의 소득을 평균하여 산정합니다.

- 다만, 소득이 증가한 경우 차주가 해당 증가분이 꾸준히 유지될 수 있는 상시 소득임을 증명하면

최근 1개년 소득으로 산정하는 것도 가능합니다.

2) 차주가 증빙 가능한 소득 기간이 1년이 채 되지 않는 경우에는

해당 소득을 1년치 소득으로 환산한 후, 산정된 금액의 10%를 차감하여 최종 연소득을 계산합니다.

하지만 아래와 같은 상황에서는 10%를 차감하지 않습니다.

- 새로운 직장에 입사했거나, 복직 또는 휴직 등으로 인해 불가피하게 1년치 소득 증빙이 어려운 경우
- 차주 스스로 증빙소득이 계속 발생할 것임을 입증하는 경우
- 청년층이거나 신혼부부인 경우

3) 한편, 연소득을 인정소득이나 신고소득으로 산정하게 될 때는 추정된 소득액의 일부만 인정됩니다.

구체적으로 인정소득은 추정액의 95%까지, 신고소득은 추정액의 90%까지만 연소득으로 산정합니다.

이 경우, 추정하여 산정하는 연소득은 최대 5천만 원을 넘을 수 없습니다.

대출 심사에서는 기본적으로 대출을 신청하는 분,

즉 '차주' 본인의 연소득을 확인합니다. 하지만 배우자의 소득을 합산하여 심사받는 것도 가능합니다.

다만, 배우자의 소득을 합치려면 배우자가 현재 주택담보대출을 가지고 있지 않아야 합니다.

그리고 배우자의 소득을 합산하게 되면, 배우자가 보유한 금융 부채(다른 대출 등)도 함께 고려된다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다. 이는 부부 합산 소득으로 상환 능력을 판단하는 만큼, 부부가 가진 총 부채도 함께 보기 때문입니다.

근로소득이 있으신 분들 중 최근 2년간의 소득 증빙 자료를 제출하셨다면,

앞으로 소득이 늘어날 것을 예상하여 이 증가분을 현재 소득에 더해주는 경우도 있습니다.

이렇게 예상되는 미래 소득 증가분을 현재 소득에 합산하면 대출 한도나 조건을 더 유리하게 적용받을 수도 있습니다.

하지만 이러한 '장래 소득 증가분 반영'은 모든 대출에 적용되는 것은 아닙니다.

주로 만기가 10년 이상이면서, 원리금을 거치 기간 없이 바로 나누어 갚아나가는

'비거치식 분할상환 대출'을 취급하는 경우에 한정하여 적용 가능합니다.