조정대상지역(주택법) 제 63조의 2의 규정 따른 각종 규제
조정대상지역이란
주택법 제63조의 2의 규정에 따라 국토교통부 장관 지정 하는 지역 중 주택법 제63조의 2 제1항 제1호의 지역을 말합니다.
정부에서 주택가격 과열이나 투기 조짐 판단한 지역을 지정해서 관리하는 것을 말하는데
주로 집값이 물가보다 두 배 이상 뛰거나 청약 경쟁(5대1)이 치열한 곳들이 여기에 해당되죠.
이렇게 조정대상지역으로 지정되면 대출받기가 더 어려워지거나
세금이 늘어나는 등 각종 여러 가지 규제가 적용됩니다.
쉽게 말하자면 정부가 부동산 시장이 너무 뜨거워지지 않도록 신경 쓰는 구역이라고 보시면 됩니다.
만약 조정대상지역으로 지정된다고 한다면
주택담보대출 규제 강하로 대출 한도가 LTV와 DTI 모두 50%로 제한됩니다.
또한, 다주택자의 경우 양도소득세 세율이 높아지고 장기보유특별공제 혜택이 없어지며,
분양권 전매 시 50% 세율이 적용되는 등 갖중 세금 부담도 늘어납니다.
그리고 아파트 청약 1순위 자격도 강화되고,
주택 구입 시 자금 조달 및 입주 계획서를 제출해야 하는 의무가 생깁니다.
또한 주택담보대출 시 1년 이상 실거주해야 하는 의무가 생기고,
이미 집을 2 채 이상 가진 다주택자들은 주택담보대출이 사실상 불가능해집니다.
이러한 규제는 투기과열지구에서도 동일하게 적용되는 규제입니다.
다만, 조정대상지역만으로는 재건축 조합원 지위 양도나
15억 원 초과 주택 대출에 제한이 없으며, 이러한 더 강력한 규제는 투기과열지구부터 적용됩니다.
조정대상지역으로 지정된 서울 25개 구는 2016년 11월이었지만,
세금과 관련된 각종 규제는 '8.2 부동산 대책'이 발표된 2017년 8월 3일부터 적용됩니다.
이는 정책 발표 전에 이미 집을 구매하신 분들에게 불이익이 없도록 불소급 원칙에 따른 구제책으로
예를 들어 2017년 7월에 서울에서 집을 사셨다면 양도세 비과세 등을 판단할 때 조정대상지역이 아닌 것으로 취급받습니다.
혼텍스 세금 계산기에서 서울을 2017년 8월 3일부터 지정된 것으로 보여주는 것도 이러한 이유 때문입니다.
그리고 조정대상지역인 동시에 투기과열지구나 투기지역으로도 지정되었다면,
같은 종류의 규제가 있을 때 그중에서 더 강화된(국민에게 더 불리한) 규제가 자동적으로 적용됩니다.
예를 들어 대출 비율 같은 경우, 투기과열지구의 규제가 조정대상지역보다 더 엄격하다면
투기과열지구의 기준(LTV40% 등)을 적용되는 식입니다.
조정대상지역은 2022년 9월과 11월에 걸쳐 대부분의 지역이 순차적으로 해제되었고,
최종적으로 2023년 1월 5일부터는 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구만 조정대상지역으로 남아 있습니다.
다만, 조정대상지역일 때 취득한 아파트는 양도세 비과세를 받으려면 2년 실거주 요건은 여전히 충족해야 합니다.
기존의 조정대상지역은 2022년 11월 14 부로 모두 투기지역 및 투기과열지구로 지정되었고
현재 조정대상지역으로 남아 있는 곳은 서울의 강남, 서초, 송파, 용산구만 남아있습니다.
이 지역들은 투기지역 및 투기과열지구로도 함께 지정되어 있으며 이러한 규제지역에서 주택을 거래할 때는
집값과 상관없이 어떻게 자금을 마련하고 언제 입주할 것인지에 대한 자금 조달 계획서를 의무적으로 제출해야 합니다.
반면, 규제지역이 아닌 일반 지역에서는 6억 원 이상 주택을 거래할 때만 이 계획서를 제출하면 되는데
이러한 규제 조정은 2023년 1월 5일부터 0시 부터 효력이 생겼습니다.
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규제지
조정대상지역 대출 규제
◆가계대출
* 2주택 이상 다주택자 신규 구입 담보대출 허용(LTV 30%)
* 기존주택 처분조건부(1주택) 및 무주택자 신규 구입 시가 15억 초과 APT 주택담보대출 허용(LTV 50%)
* 임차보증금 반환목적 (주택담보대출 각종 제한 폐지(LTV, DSR 한도 내 대출가능)
- LTV 50%, DTI 40%
- DSR : 총대출 1억 초과 시, 차주단위 DSR 40% 이하 적용 (2금융권 50% 이하)
◆ 서민/실수요자 우대혜택(주담대)
* 대출 한도 폐지(LTV·DSR內 허용)
* LTV 70% (20%p 우대),
* DTI 60% (20%p 우대)
◆ 생애최초주택구매 혜택
* LTV 80%, 대출한도 6억원( 주택 소재지 및 가격에 무관 )
* DTI 60% (10%p 우대)
* DSR : 총대출 1억 초과 시, 차주단위 DSR 40% 이하 적용 (2금융권 50% 이하)
◆ 사업자대출제한
* 주택구입목적의 주택을 담보로 기업자금대출 신규 취급 금지( 주택매매업·임대업 가능 )
- 주택구입목적이 아닌 주택관련 수익증권 담보대출 허용
* 주택매매업·임대업 사업자의 주택담보대출 가능 (LTV 30%)
* LTV : 9억이하, 40%, 9억초과 20%, 15억초과 0%
◆ 주택 청약 1순위 자격 요건
* 자격 요건 강화 및 우선 공급( 해당 지역 거주자)
- 청약 통장 가입 후 2년 경과 및 납입 24회 이상
- 세대 내 5년 이내 당첨 사실이 없어야 하며 세대주일 것
- (민영) 2주택 이상 소유 세대 미충족
* 1순위 청약 일정 분리(해당지역, 기타) 및 민영주택 일반공급 가점제 적용 확대
* 민영주택 가점제 적용 비율
- 85m² 이하: 가점제 75%
- 85m² 초과: 가점제 30%
* 재당첨 제한: 당첨 시 7년간 재당첨이 제한
* 오피스텔 거주자 우선 분양
- 분양 100실 이상 분양 (분양 물량의 10~20% 이내)
- 분양 100실 미만 (분양 물량의 10% 이내)
조정대상지역 세제
조정대상지역 전매제한
조정대상지역 정비사업
* 재건축사업 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)
조정대상지역 기타
*주택 취득시 자금조달계획서 신고 의무화(거래가액 무관)
* 기존 주택보유현황, 현금증여 등 신고항목 확대