주택담보대출의 진화 과정 주요 내용 (3.19 부동산 대책)

주택담보대출  일반 사항

주택담보대출이란?
주택담보대출을 모르는 사람은 없겠죠
정확히 말하자면 내가 소유하고 있는 

단독주택이나 아파트 같은 주택을 금융기관에 담보로 제공하고 돈을 빌리는 금융상품입니다. 

 

 

간단하게 다시 말하자면 본인이 소유한 주택을 

담보의 가치 대비 지역상품의 담보인정비율(LTTV) 

그리고 정부의 규제에 따라 대출 한도가 정해집니다

 

 

 

 

 

 

 

 

 

주택담보대출을 실행할 때는 

관련 법규와 규정을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 

은행법을 비롯한 여러 법령과 금융감독 당국의 규정 등이  최우선적으로 적용됩니다.

 

금융기관에서 업무처리 할 때에는   취급기준 및 제한 사항 등을 

철저숙지하고 처리 하여야 합니다. 

최근 정부는 가계부채 증가를 억제하고 투기 수요를 막아 부동산 시장 안정을 도모하며, 

실수요자를 보호하기 위해 주택담보대출 규제를 강화하고 있습니다. 

 

대표적인 예로 주택담보대출 규제 대상 지역을 지정하고, 

해당 지역의 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 제한하는 것입니다.

 정부는 앞으로도 규제 방안을 계속해서 만들어 시행할 계획입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

주택담보대출의 개요

2016년

- 5월 여신 심사 선진화를 위한 모범 규준

 

기존에는 은행에서 대출 심사할 때 담보가 얼마나 되는지를 주로 봤지만, 

이제는 돈을 빌리는 사람의 대출금 상환 능력을 더 중요하게 평가합니다.

 

그리고 예전처럼 처음에는 이자만 내다가 나중에 원금을 갚는 방식이 아니라,

처음부터 원금과 이자를 함께 나눠 갚는 비거치식 분할상환 제도가 시행되었습니다. 

 

 

 

2017년

- 6월  조정대상지역 지정

 

 

 

 

정부가 부동산 시장 과열을 막기 위해 지정하는 지역을 조정대상지역이라 합니다.

조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출, 세금, 청약 등 여러 분야에서 규제가 강화됩니다.

예를 들어, 주택담보대출  담보인정비율(LTV)이나, 총부채상환비율(DTI) 등이  낮아지거나,

세금 등이  더 많이 부과될 수 있습니다.

 

- 7,8월  주택시장 안정화 방안

 

7, 8월에 발표된 주택시장 안정화 방안에 따라, 규제 대상 지역이 지정되고 

해당 지역에서 주택담보대출 취급 시 LTV, DTI 비율 제한과 함께 세대원의  주택담보대출 보유 여부에 따른 추가적인 제한이 적용됩니다. 즉, 규제 지역에서는 대출받기가 더 까다로워지고, 이미 주택담보대출이 있는 세대는 추가 대출이 더 어려워질 수 있습니다.

 

 

 

 

 

2018년

- 9월   9.13 주택시장 안정 대안

 

9.13 주택시장 안정 대책에서는 세대 구성원(세대원) 전체의 주택 보유 현황을 기준으로 규제를 더 강화했습니다.

즉, 가족 구성원 중 누구라도 집을 많이 가지고 있다면 대출이나 세금 등에서 더 불리해질 수 있습니다.

 

2019년

- 12월 주택시장 안정화 방안 추가규제 발표

 

12월에 발표된 추가 주택시장 안정화 방안에서는

15억이 넘는 고가 아파트에 대한 주택담보대출이 제한되고,

투기지역이나 투기과열지구의 고가 주택에 대한 LTV가 더 강화되었습니다.

또한 DSR 관리도 더욱 강화됩니다. 

 

 

2019 년~ 2024년

 

 

생략하고

 

 

 

 

2025년 주택시장 안정화 주요 대책

 

◆ 토지거래허가구역  확대 지정

현재 강남, 서초, 송파, 용산구 전체가 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 

시장 과열이 계속될 경우 주변 지역도 추가로 지정될 가능성이 높습니다. 

압구정, 여의도, 목동, 성수동과 신통기획단지는 토지거래허가구역 확대 지정 대상지역이며

기간은 2025년 3월 24일~ 9월 30일(6개월 연장가능)입니다.

 

토지거래허가구역 내에서 아파트를 사고 팔 때에는 반드시 해당  관할 구청의 허가를 먼저 받아야 합니다.

특히 실제로 거주할 목적이 아니라면 아파트 거래가 제한될 수 있습니다.

즉, 터지거래허가구역 내에서는 투자 목적으로는 아파트 매매 하지 말라는 것입니다.

 

 

 

◆ 금융. 가계대출 규제 강화

 

 

정부가 주택담보대출 및 가계대출 관리를 강화하고 있습니다. 

수도권 지역별로 가계대출 상황을 면밀히 살펴보는 동시에, 

집을 여러 채 가진 사람이나 갭투자자(전세를 끼고 집을 사는 투자자)에 대한 대출을 제한하고 있습니다. 

 

또한, HUG 전세자금대출 보증 비율도 100% ~ 90% 로  10%가  낮아질 예정입니다(2025년 5월 시행).

필요하다면 투기과열지구에 대한 추가 대출 규제도 검토하고 있습니다.

이러한 대출 규제 강화로 무리한 투자나 갭투자가 줄어들 것으로 기대하고 있습니다. 

 

 

◆ 부동산 투기 수요 차단 및 시장질서 확립

 

시장을 어지럽히는 행위를 막고, 실수요자를 보호하기 위해 부동산 투기 수요 차단 및 시장질서 확립합니다.

정부(국토부)와 서울시가 합동으로 점검반을 꾸려 부동산 시장의 이상 거래를 집중적으로 단속합니다.

편법으로 부동산 대출, 허위 신고, 자금 출처 조사 등을 강화하고, 불법 행위가 적발되면 국세청, 금융위 등 관계기관과 협력하여

강력하게 처벌할 계획입니다. 또한, 청약 서류 검증 절차를 강화하여 부정 청약을 막을 예정입니다. 

 

◆ 주택 공급 확대 정책

 

도심 재건축·재개발 사업 속도를 높이기 위해 관련 법 개정을 추진하고,

초기 사업 자금 최대 50억원 저리  융자 지원도  03월 시행됩니다.  

 

2025년까지 신축 매입 약정 방식으로 11만 호를 공급을  목표로 정하고,

공공택지 공급도 서두를 계획으로 수도권 미분양 물량 매입도 고려하고 있습니다.

이렇게 공급을 늘리면 단기적으로 수급 불균형이 해소되어 집값 안정에 도움이 될 것으로 기대하고 있습니다.

 

 

 

◆ 향후  계획 및 관계이관 입장

 

정부는 앞으로도 집값이 계속 불안정하면 금융이나 세금 관련 규제를 더 강화할 수 있다고 밝혔습니다. 

동시에 지방 건설 경기를 살리기 위해 LH가 미분양 주택을 사들이거나 

CR리츠(기업구조조정 부동산투자회사)를 지원하는 방안도 함께 추진할 계획입니다. 

 

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