부동산 PF(Project Financing)는
부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 미래 현금 흐름을 기반으로
자금을 조달하는 금융 기법입니다.
일반적인 부동산 담보 대출과는 달리,
이 방식에서는 대출자의 신용보다는 프로젝트 자체의
사업성과 수익성을 바탕으로 대출 여부가 결정됩니다.
우리나라의 부동산 개발 프로젝트는
일반적으로 토지 매입에서 부터 시작됩니다.
토지를 매입하기 위해서는 보통 계약금으로 약 10% 정도가 필요한데
만약 계약금 10%가 부족하다면, PI 대출(토지 매입 계약금 대출)을 이용하여
부족한 금액을 충당한 후, 토지 매매 계약서를 작성하고
토지 사용 승낙서를 확보합니다.
이후에는 브릿지론을 활용하여
PI 대출금을 상환하고, 토지 소유권을 확보하게 됩니다.
그 다음, PF 대출을 통해 사업에 필요한 자금을 조달합니다.
이러한 과정에서 부동산 개발 금융은 대출로 시작하여 대출로 마무리된다는 말이 자주 언급됩니다.
사업이 진행되면 부족한 자금을 중도금 대출로 보충하고,
준공 후 수분양자들이 잔금 대출을 통해 PF 대출을 상환하는 구조입니다.
이렇게 모든 상환이 완료되면 사업이 종료되는 것입니다.
코로나 팬데믹 이후 고금리와 고물가, 그리고
부동산 경기 침체로 인해 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 문제가 심각해지고 있습니다.
이러한 상황 속에서, 지난 14일 정부는 관계 부처와 협력하여
PF의 안전성을 강화하고 주택 공급을 활성화하기 위한 제도 개선 방안을 발표했습니다.
이 조치는 부동산 시장의 안정과 회복을 도모하기 위한 중요한 첫걸음이 될 것입니다.
부동산 개선 방안의 순서는
1, 부동산 PF 현황 및 문제점,
2, 전문가와 현장의 목소리
3, 주요 내용
4, 기대효과
5, 안건별 향후 추진계획
해회 주요국의 부동산 PF사업 추진 방식으로 제시하고 있습니다.
주요내용
주요 내용은 중장기적으로 선진국 수준의 자기자본비율을 약 20%로 유도하여
부동산 PF 산업 구조를 선진화하는 데 있습니다.
이를 통해 시장 변동 리스크를 최소화하고, 투자 활성화를 도모하는 것이 목표입니다.
안정적인 수준의 자기자본 확충 기반 마련
첫째, 안정적인 수준의 자기자본을 확충하기 위한 기반을 마련 하고자 합니다.
이를 위해 현물 출자를 통해 안정적인 사업 구조를 구축하고,
인센티브 제공 등을 통해 자본 확충을 지원해야 합니다.
또한, 리스크 관리 강화를 통해 자본 확충을 유도하고,
금융 건전성 규제 체계를 합리화하는 노력이 필요합니다.
부동산 PF 시장의 공정 질서 확립
둘째 부동산 PF 시장의 공정한 질서를 확립하는 것이 필요합니다.
이를 위해 PF 대출 시 사업성 평가를 강화하고,
책임 준공 및 수수료와 같은 불합리한 관행을 개선해야 합니다.
또한, PF 통합 정보 시스템을 구축하여 투명성을 높이고,
부동산 신탁사의 토지 신탁을 내실화하는 노력이 중요합니다.
역량있는 한국형 디벨로퍼 육성
셋째 역량 있는 한국형 디벨로퍼를 육성하여야 합니다
이를 위해 리츠를 활용하여 개발 및 운영에 전문성을 갖춘 디벨로퍼를 양성하고,
기관 투자자들이 부동산 개발 신탁에 적극 참여할 수 있도록 활성화해야 합니다.
또한, 우수한 디벨로퍼를 인증할 수 있는 체계를 마련하여
이들의 경쟁력을 높이는 것이 필요합니다.
이러한 꾸준한 노력들은 한국의 부동산 시장을 더욱 발전시키는 데 기여할 것입니다.
해외에서는 시행사가 우수한 프로젝트를 발굴하고, 투자자들이 철저한 사업성 평가를 바탕으로 참여함으로써 건실한 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조가 정착되고 있습니다. 선진국에서는 일반적으로 30% 이상의 자기자본 비율을 통해 사업을 추진하고 있으며, 이는 사업의 안정성을 확보하기 위한 일반적인 관행으로 자리 잡고 있습니다. 다만, 자기자본 비율에 대한 직접적인 규제는 존재하지 않습니다. 또한, 외국에서는 개발 후 청산이 아닌 임대 운영으로 이어지는 구조가 일반적이어서 사업의 안정성이 높아지고, 이로 인해 대출보다는 투자를 통한 자기자본 확충이 보다 용이해지는 특징이 있습니다.
감사합니다.
오늘은 PF 안정성을 높이고 주택공급은 활성화를 위한 부동산 PF제도 개선방안에 대하여 간략하게 정리해보았습니다.
다음 시간에는 더 좋은 모습으로 벱겠습니다.
