부동산 처분 관련 세금 양도소득세

안녕하세요. 

지난 시간에는 부동산의 취득 관련 세금과 보유 관련 세금에 대해 알아보았는데요

오늘은 부동산 처분에 관련된 세금인 양도소득세에 대해 자세하게 살펴보겠습니다. 

 

양도소득세란?

부동산(토지, 건물 등) 이나 주식, 파생상품을 양도하거나 분양권과 같은 부동산 관련 권리를 양도함으로써 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금을 양도소득세라고 합니다. 

이 세금은 과세 대상인 부동산 등의 취득일부터 양도일까지의 보유 기간 동안 발생한 이익(소득)에 대해 양도 시점에 일괄적으로 과세됩니다. 따라서 부동산을 양도하여 소득이 발생하지 않거나 오히려 손실을 입은 경우에는 양도소득세가 부과되지 않습니다. (국세청 자료)

 

 

 

 

양도소득세가 과세되는 자산의 범위

국세청자료

 

양도란?

자산의 등기나 등록 여부와 관계없이 매매, 교환, 그리고 법인에 대한 현물 출자 등을 통해 자산을 유상으로 실제로 이전하는 것을 뜻합니다. 또한, 부담부 증여의 경우 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분도 양도로 간주됩니다.

 

양도소득세 과세대상이 되는 양도의 범위

 

 

비과세 양도소득

비과세 양도소득에 관한 규정은 소득세법 제89조와 시행령 제154조 및 제155조에 명시되어 있으며  이 규정에 따르면, 실지 거래가액이 12억 원을 초과하는 고가 주택을 제외한 1세대 1주택의 양도소득에 대해서는 비과세가 적용됩니다. 즉, 1세대 1주택을 보유하고 있는 경우, 해당 주택을 양도할 때 일정 조건을 충족하면 양도소득세가 면제될 수 있습니다.

1세대 1주택 비과세 요건은 지속적으로 확인하여야 합니다. 

 

조세정책적 목적 비과세 또는 감면되는 경우

국세청 자료

 

양도차익 계산

 

양도차익 (실지거래가액 적용이 원칙)

 -  필요경비( 취득가액, 자본적 지출, 양도비 등)

 

 

 

 

양도소득세 계산( 소득세법 제95조)

 

소득세법 제95조에 따르면, 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제액을 차감한 금액을 의미합니다. 

1세대 1주택의 경우, 장기보유특별공제액은 보유기간 및 거주기간에 따라 20% ~ 80%까지 적용되며,

최소 3년 이상 보유하여야 합니다. 반면, 1세대 1주택 외의 자산은 보유기간에 따라 6%~ 30%까지 공제가 가능하며,

이 경우에도 최소 3년 이상 보유하여야 합니다. 그러나  미등기 양도자산 등은 공제 대상에서 제외됩니다.

 

양도소득세 과세표준

양도소득세의 과세표준은 종합소득, 퇴직소득, 금융투자소득의 과세표준과는 별도로 계산되며

양도소득금액에서 연간 250만 원을 공제한 후, 이를 바탕으로 과세표준을 산출합니다.

 

양도차손의 통산 및 양도의 시기

양도차손의 통산(전부 통틀어 계산)은 부동산 양도차손이 발생한 경우, 동일 과세기간에 발생한 부동산 양도차익에서 공제할 수 있습니다. 양도의 시기는 대금을 청산한 날과 소유권 이전 등기일 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 만약 대금을 청산한 날이 명확하지 않은 경우, 시행령 제162조에 따라 별도의 판단이 필요할 수 있습니다. 

 

부동산 양도소득과세표준 예정신고 . 납부

부동산 양도소득과세의 표준 예정신고 및 납부 기한은 

양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 신고 및 납부해야 합니다.

 

양도소득과세표준 확정신고.납무

양도소득과세표준 확정신고 및 납부 시기는 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 진행해야 합니다.

단" 예정신고를 한 경우에는 확정신고를 하지 않을 수 있지만,

예정신고를 2회 이상 하는 경우 등은 반드시 확정신고를 해야 합니다.

 

양도소득세의 분납

양도소득세는 분납이 가능한데요 

납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수있습니다. 

세액이 1천만 원을 초과하고 2천만 원 이하인 경우, 1천만 원을 초과하는 금액에 대해 분납할 수 있으며
납부할 세액이 2천만 원을 초과하는 경우, 납부할 세액의 1/2 이하의 금액을 분납할 수 있습니다.

 

22.1.1.이후 양도분부터 적용하는 주요 개정사항

 

 

 

1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용대상 부수토지의 범위가 조정되었습니다. 구체적으로, 수도권 도시지역(주거·상업·공업 지역) 내 주택의 부수토지 범위가 주택의 정착면적의 5배에서 3배로 축소되었습니다.

 

 

다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등「소득세법 시행령」개정

 

 

 

 

소득세법 시행령 제167조의3, 제167조의4, 제167조의10, 제167조의 11에 따른 다주택자에 대한 양도소득세 중과배제 주택추가 및 한시 배제 1년 연장 되었습니다. 

 

 

 

1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유, 거주기간 재기산 제도폐지 및 이사 등 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화