은행 연합회에서 알려주는 주택담보대출 LTV와 DTI 이해

주택담보대출

주택 담보 대출을 간략하게 정리하자면

금융기관으로부터 대출을 확보하기 위해 주택(토지+건물)을 담보로 사용하는 것입니다.

다양한 금융기관이 다양한 상품을 제공하고 있으며, 각각 미리 결정된 거래 및 상환방법은 물론

모기지 상품에 대한 특정 대출 조건도 갖추고 있습니다.

대출 받을 수 있는 금액, 대출기간, 대출금리 등은  요인에 따라 달라집니다.

 

 

 

 

주택담보대출의 LTV와 DTI 이해

 

LTV( 주택담보인정비율 ): 주택의 가치 실현

 

주택담보대출에 있어서  대출한도를 결정 짓는데  중요한 두 가지 요소에 따라 결정됩니다.

즉 LTV(Loan-to-Value)는 대출금액과 담보물의 가치 사이의 비율을 의미하고,

DTI( (Debt-to-Income) 는 대출 신청자의 주담대 부채 와 소득의 비율인 총부채상환비율을 의미합니다.

이러한 용어의 의미는  대출 하는데  어떤 영향을 미치는지 살펴보겠습니다.

 

 LTV(Loan-to-Value) 담보인정비율은  대출한도와 담보의 가치 비율을 말하는데요

담보인정비율(LTV)이 높은 지역은  대출한도가  높일 수 있지만 금융기관 입장에서는 높은 위험을 의미하기도 합니다.

담보인정비율인 (LTV) 는 주택담보대출 뿐만 아니라 모든 부동산 담보대출 과정에서 중요한 요소입니다.

 

 

다음은 주택담보대출의   LTV(Loan-to-Value) 담보인정비율은 대출계좌별로 다음의 방식으로 산출됩니다.

 

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주택담보대출 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제금 중 높음 금액 / 담보의 가치  ×  100

*  LTV(Loan-to-Value) =  대출 금액 / 주택감정평가금액 * 100

 

대출 계좌별 대해 LTV가 결정되는 방법에 대한 간단한 분석입니다.

 

예를 들어, 주택 감정가가 10억 이고, 대출 가능 예상 금액이 7억5천만원 이라고 가정하면 

750.000.000원 / 1.000.000.000원 * 100  =  LTV 비율은 75%가 됩니다.

여기서 선순위 채권 +  임차인의 보증금 및 최우선변제금 소액보증금 중 높은 금액을 차감하면 

실제 대출 한도 금액이 결정되는 것입니다.

 

또한 개인이 아닌 사업자별 대출한도는 달라지는데요

주거용 부동산 담보대출에 있어서  임대사업자를 이용한 담보대출이라면 임대소득으로 임대사업과 관련된 금융비용부담을 평가하는 RTI(Rent To Interest) 이자상환비율을 적용하는 것입니다.  주거용 부동산  소득대비 이자상환비율 (RTI) 는 1.25 배로 개인에 비하여 대출한도가 줄어 든다고 불 수 있습니다.

기회가 된다면 부동산 담보대출 사업자별 대출한도에 대하여 포스팅 하도록 하겠습니다.

 

DTI(부채-소득 비율): 재무 건전성 균형 유지

 

DTI(Debt-to-Income), 총부채상환비율을 의미하는데요

대출 신청자의  주택담보대출 원리금 상환액과  총부채 이자상환액 합한 금액을 연소득으로 나눈 비율을 뜻합니다.

DTI는 잠재적 주택 담보 대출을 포함하여 총부채 상환에 사용되는 월 소득의 비율을 측정합니다.

 

예를 들어서 DTI( 총부채상환비율)가 40% 라면 대출 신청자의 월별 부채가 월소득의 40%를 초과 할 수 없다는 것을 의미합니다. DTI가 낮다는 것은  대출자의 대출금 상환능력이 더 높다는  것을 의미합니다.

 

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DTI 공식: (주담대 연간원리금상환액 / 기타 이자 상환액) / 연소득 * 100

 

LTV와 DTI의 상호 작용 방식: 대출 한도 찾기

 

 

주택담보대출 신청 시 대출기관은  대출 신청자의 신용점수, 상환능력 등 위험을 평가하기 위해 

 LTV와 DTI를 모두 고려하여 판단합니다. 일반적으로 낮은 LTV 비율와  낮은 DTI 비율을 추구할 수 있습니다. 

이는 대출 신청자의 주택담보 가치 대비 적은 비율을 빌리고 부채 상환 능력은 높다는 것을 의미합니다.

 

이러한 지표를 이해하면 주택 담보 대출 시   정확한 정보에 입각한 빠른 결정을 내릴 수 있습니다.

주택담보대출 신청 전 대출자의  재정 상황을 평가하여  LTV 와 DTI 비율이 모두

일치하는지 확인하는 것이 중요합니다. 위의 기준은 대출상품 및 대출기관의 규정에 따라 상이할 수 있으며 

대출 신청 전 해당 대출기관의 규정 및 조건을 다시 한번 확인하시길 바랍니다. 

 

 

감사합니다.