상가건물임대차보호법에 대한 이해
상가임대차보호법은 사업자 등록이 된 건물에 적용되며, 환산보증금이 지역별로 정해진 일정 금액 이하일 때 유효합니다. 이 법은 상가건물 임대차의 공정한 거래 질서를 확립하고, 영세 상인들이 안정적으로 생업을 이어갈 수 있도록 과도한 임대료 인상을 방지하며 세입자의 권리를 보호하기 위해 제정되었습니다. 또한, 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 반드시 경매 개시 결정 등기일 이전에 사업자 등록을 하고 건물을 인도해야 합니다.
적용범위
경매개시결정등기일 이전 (사업자등록 + 건물인도)
상가건물임대차보호법 최우선 변게금액 개정( 2019년 04월 17일)
임차인은 세무서에서 사업자 등록 신고를 진행하면서 확정일자를 받아야 합니다. 법의 적용 대상이 되는 보증금 기준은 환산보증금으로, 이는 다음과 같은 방식으로 계산됩니다: 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)입니다.
환산보증금 범위 이내와 초과 시 적용범위
계약갱신 요구권
계약 갱신 요구권은 환산보증금과는 무관하게 임차인이 계약 기간 만료 6개월 ~ 1개월 사이에 계약 갱신을 요구할 수 있으며 이 경우 임대인은 정당한 사유 없이 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 이 규정은 2018년 10월 16일 이후 체결된 계약에 적용되며, 갱신 시 계약 기간은 10년으로 설정됩니다. 단" 차임이 3기 이상 연체된 경우 임대인은 이를 거절할 수 있습니다.
권리금보호 회수 기간
권리금 보호의 회수 기간은 임대차 계약 종료 6개월 전부터 종료 시점까지 가능합니다.
임대차 존속 기간 및 해지 조건
임대차 기간은 최소 1년으로 설정되며, 이는 협의에 따라 조정될 수 있습니다.
또한, 월세가 3기 이상 연체될 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
대항력( 임차기간보장 및 보증금반환)
대항력은 환산보증금 이내의 경우, 건물을 인도하고 사업자 등록을 한 다음 날부터 효력이 발생합니다.
반면, 환산보증금을 초과하는 임차인은 대항력을 갖지 않습니다. 그러나 2015년 5월 13일 이후에 체결되거나 갱신된 계약에 대해서는 건물 인도와 사업자 등록이 완료된 다음 날부터 임차기간보장 및 보증금반환 효력 발생합니다.
대항력은 임차인이 계약을 체결하고 건물을 인도받은 후, 세무서에 사업자 등록을 신청하면 다음 날부터 발생합니다.
이후 건물 소유주가 변경되더라도 임차인은 새로운 소유주에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
우선변제권(보증금회수)
우선변제권은 환산보증금 이내의 임차인은 확정일자와 대항력을 갖춘 경우 후순위 권리자보다 우선적으로 보증금을 회수할 수 있는 권리가 있습니다. 반면, 환산보증금을 초과하는 임차인은 이러한 우선변제권이 없습니다
최우선변제권 적용 임차인
최우선변권이 적용되는 임차인은 임차보증금이 지역별로 소액임차보증금이어야 하며, 경매 개시 결정 등기 이전에 건물을 인도받고 사업자 등록을 마치면 보증금 중 일정액이 최우선변제금으로 보호받습니다. 이때 소액임차보증금의 총액은 임대 부동산 낙찰 가액의 1/2을 초과할 수 없는 범위 내에서 가능합니다.
임차권등기명령제도
임차권 등기 명령은 환산보증금 이내의 임차인에게만 가능하며,
환산보증금을 초과하는 임차인에게는 해당 사항이 없습니다.
차임증감 및 월차임 전환산정률
차임 또는 보증금의 증감은 환산보증금 이내의 임차인에개만 해당되며,
환산보증금을 초과하는 임차인에게는 해당 사항이 없습니다.
차임증감은 차임 또는 보증금의 5% 범위 내에서만 증감할 수 있으며 이를 초과 할 수 없습니다.
그리고 증액 청구는 임대차계약이나, 약정한 차임 등의 증액이 있는 후 1년 이내에는 차임증김이 불가합니다.
월차임 전환산정률은 연 12% 와 한국은행 기준금리에 4.5배를 곱한 비율 중 낮은 미율을 초과 할 수 없습니다.
감사합니다
오늘은 상가임대차보호법에 대한 적용법위 및 완전정복에 대하여 알아보았습니다,
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