안녕하세요.
부동산에 대한 기본적인 이해는 있지만, 자주 변화하는 부동산 정책, 세법, 규제 등으로 인해 그동안 쌓아온 지식이 한순간에 무너지는 경험을 하신 분들이 많으실 겁니다. 특히 매년 새해가 시작되거나 정권이 바뀌는 시점에 이러한 변화가 자주 발생하는 것 같습니다. 그래서 오늘은 2024년도 얼마 남지 않았지만, 다시한 번 정리하는 차원에서 부동산 세금에 대하여 정리해보겠습니다.
부동산 세금은 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다.
첫째, 부동산을 구매할 때 발생하는 취득세가 있습니다.
둘째, 부동산을 보유하는 동안 발생하는 재산세와 종합부동산세가 있습니다.
셋째, 부동산을 판매할 때 발생하는 양도소득세가 있습니다.
이 외에도 인지세, 상속세, 증여세, 농어촌특별세, 지방교육세 등 다양한 세금이 추가적으로 발생할 수 있습니다.
이번 시간에는 부동산 부동산 구매 시 내는 취득세에 대하여 자세히 알아보겠습니다.
부동산을 구입 할 때 내는 취득세
취득세는 부동산을 포함한 자산을 취득할 때 부과되는 세금입니다. 이 세금은 매매, 교환, 상속, 기부, 법인에 대한 현물 출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척을 통한 토지 조성 등 다양한 형태의 취득에 적용됩니다. 원시 취득, 승계 취득, 유상 및 무상의 모든 취득 방식이 포함됩니다.
취득세의 과세 대상
취득세의 과세 대상에는 토지와 건축물 같은 부동산뿐만 아니라 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 및 요트회원권 등의 취득 행위가 포함됩니다. 또한, 토지의 지목 변경이나 차량 및 기계장비의 종류 변경, 과점주주가 주식을 취득하여 간주 취득이 발생하는 경우도 과세 대상입니다. 여기서 간주 취득이란 유가증권 시장을 제외한 법인의 주식을 취득하여 지분율이 50%를 초과한 과점주주가 되었을 때, 해당 법인의 부동산을 취득한 것으로 간주하여 취득세를 부과하는 것을 의미합니다.
유상취득
유상 취득의 MAX 금액은 신고가액과 시가표준액을 기준으로 합니다.
이때 신고가액은 부동산 매매계약에 따라 부동산 거래 신고 대상인 경우의 실제 취득가액을 의미합니다.
무상취득
무상 취득은 시가인정액, 즉" 매매 사례가액이나, 감정가액, 그리고 공매가액 등을 기준으로 합니다.
특히 상속에 따른 무상 취득의 경우에는 시가 표준액을 적용하는 것이 일반적입니다.
부담부 증여
부담부 증여의 경우, 채무 인수분은 유상 취득으로 간주되며, 증여분은 무상 취득으로 처리됩니다.
연부취득
연부 취득은 매매 계약서에서 연부 계약의 형식을 갖추고, 대금을 2년 이상에 걸쳐 분할 지급하는 경우를 말합니다. 이때 매회 실제로 지급되는 연부 금액이 중요합니다.
취득의 시기
유상 승계 취득의 시기는 사실상 잔금 지급일을 기준으로 합니다.
다시 말하자면 잔금이 지급된 날이 유상 승계 취득이 이루어진 시점으로 간주됩니다.
무상 승계 취득의 경우, 계약일을 취득 시점으로 간주하며
상속의 경우에는 상속 개시일이 무상 승계 취득의 시점으로 인정됩니다.
건축물 건축 또는 개수에 대한 취득 시기는 일반적으로 사용 승인일 또는 사실상 사용일 중에서 빠른 날로 간주됩니다.
이는 건축물의 법적 소유권이 언제부터 발생하는지를 결정하는 중요한 요소입니다. 사용 승인이 이루어진 날이거나 실제로 사용이 시작된 날 중에서 더 빠른 날짜가 취득 시점으로 인정됩니다.
취득의 표준 세율
지방세법 제11조에 따른
취득원인, 지목 등에 따른 취득세율이 상이할 수 있습니다.
*우리나라 부동산 취득세는 취득의 종류에 따라 다르게 적용됩니다.
다음은 각 취득 유형에 따른 세율입니다:
상속 또는 농지 외의 무상취득: 2.5%
원시취득: 2.8%
공유물 분할: 2.3%
주택 또는 농지 외 유상취득: 4.0%
주택취득: 1.0%에서 12%까지, 이는 취득가액과 주택 보유 수에 따라 달라집니다.
부담부 증여
부담부 증여의 경우, 채무 인수분은 유상 취득, 증여분은 무상 취득으로 처리됩니다.
취득세에 농어촌특별세 및 지방교육세가 부가됩니다.
취득세 중과
과밀억제권역안 취득 중과
법인이 과밀억제권 내에서 본점 및 주사무소를 신축하거나 증축할 경우, 적용되는 세율은 표준세율에 중과기준세율의 2배가 더해진 형태로 계산됩니다. 예를 들어, 표준세율이 3%이고 중과기준세율이 2%라면, 최종 세율은 3% + (2% × 2) = 7%가 됩니다.
과밀억제권역 내에서 법인, 주사무소, 지점, 분사무소를 신설하거나 해당 지역으로 이전하는 경우, 적용되는 세율은 표준세율의 3배에서 중과기준세율의 2배를 뺀 금액입니다. 또한, 과밀억제권역 내에서 신설하거나 이전한 후 5년 이내에 취득하는 부동산도 이 세율에 포함됩니다.
법인의 주택 취득 등 중과
법인이 주택을 취득할 경우, 조정대상지역 내에서 1세대 3주택 이상의 주택을 취득할 시 적용되는 세율은 4%에 중과기준세율의 4배를 더한 금액입니다. 또한, 조정대상지역 내에서 1세대 2주택을 취득할 경우 적용되는 세율은 4%에 중과기준세율의 2배입니다.
감사합니다.
오늘은 2024년 부동산 취득 시 관련 세금 취득세에 관하여 알아보았습니다.
다음 시간에는 더 좋은 정보를 가져 오겠습니다
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